Tek parselin birden fazla parsele bölünmesi: ayırma haritası, belediye onayı, kadastro kontrolü ve tapu tescili.
Tek parselli taşınmazı bölmeniz ve parçaları ayrı tapularla tescil ettirmeniz gerektiğinde ifraz yapılır.
Parselasyon planı tescil edilmiş imar planlı alanlarda ifraz, imar planına ve imar mevzuatına uygun olmak zorundadır. 3194 sayılı Kanun'un 15. maddesi bunu açıkça şart koşar. Yeni oluşacak parsellerin asgari büyüklüğü, cephe genişliği ve derinliği ile imar planı notları, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve plan hükümleriyle kontrol edilir. Her parçanın yola cephesi ve yapılaşmaya elverişliliği önceden hesaplanmalıdır; aksi hâlde işlem belediye aşamasında durur.
Plan dışında kalan alanlarda 3194 sayılı Kanun, yönetmelikte belirlenen miktardan küçük ifraza izin vermez. Bu miktarlar Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yer alır. Köy yerleşik alanı, mevcut yapılaşma ve yola cephe gibi koşullar da değerlendirmeye girer.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca tarım arazileri, Tarım ve Orman Bakanlığı'nca belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez; pay ve paydaş sayısı artırılamaz. Kanunun 8. maddesine göre bu büyüklük mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde ve dikili ile örtü altı arazilerde ayrı ayrı belirlenir ve kanundaki taban değerlerden küçük olamaz. TKGM genelgesine göre köy yerleşik alanı dışında ve plansız alanlarda kalan taşınmazlarda ve imar planında tarımsal niteliği korunacak alanda kalan taşınmazlarda il ya da ilçe tarım ve orman müdürlüğünün uygunluk görüşü aranır. Köy yerleşik alanı içinde tarımsal nitelikli tescilli parselin ifrazında bu görüş aranmaz. Tarlanızın tapudaki niteliği ve konumu bu yüzden başlangıçta kontrol edilmelidir.
3194 sayılı Kanun'un 16. maddesine göre belediye ve mücavir alan sınırları içinde ifrazın onayı belediye encümenine, bu alanların dışında il idare kuruluna aittir. Onay işlemi başvurunun belediyeye ya da valiliğe ulaşmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu müdürlüğü de tescili bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu süreler yalnızca idarenin işlem süreleridir; haritanın hazırlanması, kadastro müdürlüğündeki kontrol ve eksik belgelerin tamamlanması bunların dışındadır.
Encümen kararı ıslak imzalı ve mühürlü ya da elektronik imzalı olarak işlem dosyasına eklenir. Kadastro müdürlüğü, yeni parsellerin imar mevzuatına uygunluğunu kontrol eder. Uygunsuzluk bulursa ilgili idareye yazı ile bildirir; bir ay içinde düzeltilmezse işlem iade edilir. Eksikler başvuru sahibinden kaynaklanıp giderilmezse, 20 günün sonunda bildirim yapılır; bildirimden sonra 10 gün içinde işlem takip edilmezse işlemden vazgeçilmiş sayılır.
Parselasyon planı yapılmadan ifraz edilip tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen ya da bağışlanan alanlar sonradan yapılacak parselasyonda hesaba katılır. 3194 sayılı Kanun'un 15. maddesine göre bu alanların toplam parsel alanına oranı, düzenleme ortaklık payı oranından azsa aradaki fark kadar ortaklık payı alınır. Bu nedenle ifrazdan önce imar durumunu belediyeden almak ve planlı alanda ileride parselasyon yapılıp yapılmayacağını sormak gerekir.
Tapu kaydı, imar durumu ve arazinin niteliği incelenir; taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği ve asgari büyüklükler kontrol edilir.
Arazi ölçülür; imar planı ve yönetmeliğe uygun parça sınırları belirlenir ve ayırma haritası hazırlanır.
Harita belediye encümenine ya da il idare kuruluna sunulur; kanun bu onayın 30 gün içinde sonuçlanmasını öngörür.
Harita ve belgeler kadastro müdürlüğünde kontrol edilir; gerekirse arazi kontrolü yapılır, eksikler bildirilir.
Kontrolü biten işlem tapu müdürlüğüne gönderilir ve yeni parseller ayrı tapu kaydıyla tescil edilir.
Yeni parsel numaraları ve tapu bilgileri iletilir; isteğe bağlı olarak yeni sınırlar arazide işaretlenir.
Son güncelleme: 05 Ekim 2026
İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı taşınmazın iki ya da daha fazla parçaya bölünmesi ve her parçanın ayrı parsel olarak tescil edilmesidir. TKGM genelgesi bu işlemi, parselin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15 ve 16. maddeleri uyarınca iki ya da daha fazla parçaya bölünmesi ve sonucunda ayırma haritasının oluşması diye tanımlar. Haritayı harita mühendisi hazırlar; belediye encümeni ya da il idare kurulu uygunluğu onaylar, kadastro müdürlüğü haritayı kontrol eder ve tapu müdürlüğü tescili yapar.
Kadastro müdürlüğünün döner sermaye bedeli TKGM'nin yıllık tarifesine göre hesaplanır. Büro ücreti işin kapsamına göre değişir.
Gebze, Kocaeli Büyükşehir Belediyesi sınırları içindedir. İlçe belediyelerinin yaptığı parselasyon haritalarında TKGM genelgesi, ilçe encümen kararının yanında büyükşehir belediye encümen kararını da arar. İfraz ve tevhitte hangi encümenin karar vereceğini belediyeden öğrenmek gerekir; planlı ve plansız alan ayrımı, işlemin başvurulacağı birimi değiştirebilir. İl ya da ilçe sınırında birbirine hudut parsellerde, her belediyenin ve ilin encümen kararı aranır.
Tarım arazisi, Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına ifraz edilemez. Köy yerleşik alanı ya da imar planı içindeyse koşullar farklıdır. Taşınmazın tapu niteliğini ve konumunu önce tapu ve tarım müdürlüğünden teyit edin.
Kanun, belediyenin onayı 30 gün içinde sonuçlandırmasını ve 15 gün içinde tapuya bildirmesini, tapunun da bir ay içinde tescil etmesini öngörür. Haritanın hazırlanması ve kadastro kontrolü bu sürelerin dışındadır; toplam süre dosyaya göre değişir.
Hissedarlar arasındaki anlaşma ve yeni parsellerin kime ait olacağı ayrıca belirlenir. Tapu müdürlüğü işlemi hissedarların haklarına göre tescil eder. Hangi belgelerin gerektiğini işlemden önce tapu müdürlüğünden öğrenin.
İmar planında yol ya da park gibi umumi hizmet alanına rastlayan kısım, terk işlemi ya da sonradan yapılacak parselasyonda düzenleme ortaklık payı olarak hesaba katılır. Kendi parselinizdeki oranı belediyeden imar durumu ile öğrenebilirsiniz.
Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler işlemi etkileyebilir. Tapu müdürlüğü yeni parsellere bu kayıtların nasıl yansıyacağını inceler. Başlamadan önce güncel tapu kaydını gösterip büronuzdan bilgi alın.