Villa Yapımı ve Peyzaj İşleri

Bir villa projesi mimarın, statik mühendisinin, çoğu zaman bir peyzaj mimarının ve yüklenicinin ortak işidir. Bu ekipte harita bürosunun görevi arazi ile proje arasındaki ölçü bağını kurmaktır: parselin gerçek halini ölçmek, yapıyı araziye oturtmak, kotları karara bağlamak ve bahçe düzenlemesinin dayanacağı kot ve eğim verisini üretmek. Yapı ve peyzaj imalatının kendisi, yani inşaat ve bitkilendirme, ilgili mimar, mühendis ve yüklenicinin işidir. Bu sayfa büronun ölçme, aplikasyon ve kot kontrolü katkısını anlatır.

Villa parselleri sıklıkla eğimlidir ve yapı bahçeyle iç içe kurulur. Zemin kat kotunun birkaç on santimetre farkla seçilmesi bodrum katın ne kadar toprak altında kalacağını, bahçeye çıkış kotunu, istinat duvarı yüksekliğini ve kazı ile dolgu miktarını değiştirir. İmar Yönetmeliği, tabii zemini “hafredilmemiş veya doldurulmamış arazi”, tesviye edilmiş zemini ise “kazılarak veya doldurularak parselin aldığı son zemin durumu” olarak tanımlar (Madde 4); taban alanı katsayısı hesabında bu iki zemin arasındaki ilişki belirleyicidir. Yani kot kararı yalnızca estetik bir tercih olmayıp ruhsat hesabına da girer.

Süreç parselin ölçülmesiyle başlar: sınırlar, mevcut zemin kotları, ağaçlar, komşu duvarları, yol ve altyapı bağlantı noktaları plankoteye işlenir. Mimar projesini bu plankoteye göre çizer. Yapı ruhsatı için hazırlanan yapı aplikasyon projesi, parsel aplikasyon krokisine dayanır ve yapının köşe koordinatlarını ve röper noktalarını ülke koordinat sistemine işler; harita mühendislerince hazırlanıp imzalanır (İmar Yönetmeliği, Madde 57). Ruhsattan sonra bu proje araziye aktarılır, yani yapı aplike edilir.

İmar Yönetmeliği, ilgili idareden yol kotu belgesi ile yapı ruhsatı ya da kazı izni alınmadan tabii zeminde kazı veya dolgu yapılamayacağını (Madde 5, fıkra 23) ve ruhsat eki projeye aykırı biçimde bodrum katları açığa çıkaracak kazı ve tesviye yapılamayacağını (fıkra 24) söyler. Parsel içinde istinat duvarı gerekiyorsa belediyenin ilgili biriminden yanal yüzey alanı üzerinden ruhsat alınır; istinat duvarı tamamlanmadan o parseldeki binaya yapı kullanma izni verilmez (Madde 60). Kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı gibi uygulamalar varsa bunların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması da gerekir. 1 Temmuz 2026'da yayımlanan değişiklik, bahçe ve istinat duvarlarını belirli koşullarla emsal hesabı dışında sayacak biçimde Madde 5'in sekizinci fıkrasını genişletmiştir; emsal ve ruhsat sorularında bu değişikliği içeren güncel metne bakmak gerekir. İstinat duvarının statik projesini inşaat mühendisi hazırlar; ölçme tarafı duvarın yerini ve üst-alt kotlarını verir ve uygulamada kontrol eder.

Kazıdan çıkan toprak da planlanmalıdır. Hafriyat Yönetmeliği, kazıdan çıkacak toprakla dolgu hacimlerinin eşit olacak biçimde planlanmasını, toprağın öncelikle faaliyet alanında değerlendirilmesini ve hafriyat sırasında doğal drenaj sistemlerinin korunup erozyona karşı önlem alınmasını ister (Madde 14). Villa bahçesinde fazla toprağı peyzajda kullanmak mümkündür; bu kübaj hesabıyla önceden görülür.

Peyzaj projesini İmar Yönetmeliği, açık ve yeşil alanlar için ekolojik, doğal ve kültürel verilere dayalı olarak peyzaj mimarlarınca hazırlanıp imzalanan proje olarak tanımlar ve yerleşmenin özelliğine göre ilgili idarenin isteyebileceğini belirtir (Madde 57). Büro bu projeyi hazırlamaz; peyzaj mimarının ihtiyaç duyduğu ölçü verisini sağlar:

• Bahçenin mevcut ve bitmiş zemin kotları, eğimleri ve teras kotları.
• Yapı çevresinde yağmur suyunun akacağı yönün ve drenaj hattı eğiminin kot olarak belirlenmesi.
• İstinat duvarı, merdiven, havuz ve bahçe duvarının yer ve kotlarının aplikasyonu.
• Kazı ve dolgu miktarının, bahçe dolgusunda kullanılacak toprağın hesabı.

Drenaj eğimi pratikte çoğu zaman en az dikkat edilen kalemdir. Bahçe kotları su yapıdan uzaklaşacak, komşu parsele ya da bodrum katın duvarına yönelmeyecek biçimde kurulmalıdır. Bu, ölçüyle doğrulanabilen bir tasarım şartıdır; uygulama yöntemini ise peyzaj ve inşaat projesi belirler.

İş başlayınca ölçü kayıtları dört yerde önem kazanır: yapı aplikasyonu sonrasında, temel altı kotunda, zemin kat kotunun aktarımında ve bahçe düzenlemesi öncesinde. Her aşamada ölçülen değer projeyle karşılaştırılır; fark varsa yazılı olarak bildirilir. Yapı İşlerinde İSG Yönetmeliği, kazı işlerinde kazının bitişik yapıları etkileyip etkilemeyeceğinin araştırılmasını ve yer altı kabloları, gaz, su ve kanalizasyon hatlarının yerlerinin belirlenmesini ister; villa bahçesinde istinat kazısı yaparken de bu kural geçerlidir.