İmar Barışı Danışmanlığı

İmar barışı kapsamında yeni yapı kayıt belgesi başvurusu şu an alınmıyor. 3194 sayılı İmar Kanunu’na 2018’de 7143 sayılı Kanun’la eklenen geçici 16. madde, 31 Aralık 2017’den önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verilmesini düzenliyordu. Başvuru ve ödeme süreleri Cumhurbaşkanı kararlarıyla uzatıldı, başvurular 2019’da kapandı. Bu hizmet bu yüzden “af başvurusu” değil; elinde yapı kayıt belgesi olan yapı sahiplerinin belgeden sonraki işlemlerini düzenlemeye yöneliktir. Ekim 2026 itibarıyla Resmî Gazete’de yeni bir yapı kayıt belgesi başvurusu açan düzenleme bulamadık. Haberlerde dolaşan af söylentileri yasa yerine geçmez.

Belge, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı kayıt altına alır; ruhsat ya da iskân yerine geçmez. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’a göre belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yapı yenilenirse yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ile fen ve sanat normlarına aykırılığı ise yapı malikinin sorumluluğunda kalır. Belgeyi ruhsat gibi okumak en sık yapılan hatadır.

Belge sahiplerine tanınan imkânlar Usul ve Esaslar’ın 6. maddesinde sayılıyor:

• Belgenin bir örneği ilgili belediyeye (dışında il özel idaresine) verilir.
• Talep hâlinde su, elektrik ve doğalgaz geçici olarak bağlanabilir.
• Belgeli yapılar için daha önce verilmiş yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
• Yapı kullanma izni aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilir.
• Ruhsat gerektirmeyen basit onarım ve tadilat yapılabilir.
• İnşaat hâlindeki yapıda, 31 Aralık 2017’de bitmiş kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla belge verilir ve eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

En çok sorulan işlem budur. Yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izni almamış ya da ruhsatı olmayan yapılarda, yapı kullanma izni aranmaksızın tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Kanun, bunun için maliklerin tamamının muvafakatini ve imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesini şart koşar. Tapu müdürlüğüne şu belgelerle başvurulur: yapı kayıt belgesi; mimarın hazırladığı, maliklerce imzalanan proje; terk edildiğine dair belediye belgesi; yönetim planı; ve belge ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren, özel harita mühendislik büroları ya da lisanslı harita kadastro büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş zemin tespit tutanağı. Usul ve Esaslar ayrıca, daha önce belge için ödenen kadar bedelin Bakanlığın merkez muhasebe hesabına yatırılmasını ister. Projeyi hazırlayan mimar ve tutanağı düzenleyen mühendis, belgelerin içeriğinin doğruluğundan malikle birlikte hukuken sorumludur. Kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanun’un ek 1. maddesinin uygulanmasına engel değildir.

İlk bedel, arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyetinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımda yüzde beş oranıyla hesaplanmıştı (Usul ve Esaslar, 5. madde, 2018 metni). Kat mülkiyeti aşamasında istenen bedel bu ilk tutara bağlı olduğu için belge dosyanızdaki hesap ve dekont önem taşır.

Bu sayfada anlatılan belge listesi 2018 tarihli metne dayanır. Başvuru öncesinde güncel metin ve tapu müdürlüğünün istediği belge listesi mutlaka kontrol edilmelidir.

Belgeli yapı Hazine taşınmazı üzerindeyse, belge sahipleri talep ederse taşınmaz rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır; belediyeye ait taşınmazlarda satışı belediye yapar. 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, bu satışlarda süresi içinde satın alma başvurusu yapmayanların başvuru süresini ve taksitli satışta taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresini 31 Aralık 2026’ya kadar uzattı. Bu bir af değil, mevcut belge sahiplerine tanınan ek süredir. Bu sürede yararlanmak istiyorsanız hak ve bedelle ilgili ayrıntıyı Hazine ya da belediyeden öğrenin.

Tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti için gereken teknik parça yapı ve parselin ölçülmesi ile zemin tespit tutanağıdır; bu Zemin Tespit Tutanağı ve Onay hizmetinde ayrıca anlatılıyor. Büro, belgeyi e-Devlet’ten doğrulamanıza, yapının belgedeki beyanla uyumunu ölçüyle kontrol etmenize ve eksikleri (terk alanı, malik imzası, mimari proje uyuşmazlığı) başvurudan önce görmenize yardımcı olur. Belgenin iptali, bedel uyuşmazlığı ya da itiraz gibi hukuki konularda yetkili değiliz; bunlar için avukata başvurmak gerekir.