İmar planına göre bir bölgenin birlikte yeniden parsellenmesi: mülkiyet raporu, parselasyon planı, DOP hesabı, dağıtım cetveli ve tescil.
İmar planı yapılmış bir bölgede parseller plana uymuyor ya da yol, park ve okul gibi alanlar için arazi gerekiyorsa.
Yeni yol, park, okul, cami gibi umumi hizmet alanları, bölgedeki parsellerin her birinden alınan düzenleme ortaklık payıyla karşılanır. Kanun’un 18. maddesine göre bu pay, parsellerin düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, payın oranını ve hangi alanların bu paydan karşılanacağını ayrıntılı düzenler. Bir parselden aynı amaçla ikinci kez pay alınması esas olarak yapılmaz; imar planı kararıyla yapılaşma koşulları ve nüfus artmışsa, daha önceki terkler hesaba katılıp ilk uygulamadaki oran yüzde kırk beşe kadar tamamlanabilir. Üzerinde bina olan parsellerde pay alınamıyorsa bedele çevrilebilir. Bu hükümlerin bir kısmı 2019’da (7181), 2021’de (7333) ve Aralık 2024’te (7534 sayılı Kanun) değişti; eski yazılardaki daha düşük oranlara güvenilmemeli.
İmar planlı alanlarda ifraz ve tevhit, Yönetmelik’in 7. maddesine göre ana kural olarak ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda ve tüm maliklerin muvafakatiyle yapılabilir. Yönetmelik’te sayılan istisnai durumlarda ise ifraz ve tevhitle imar uygulaması için, parselasyon yapılamamasının gerekçelerini açıklayan teknik rapor ve idare kararı aranır. Yani komşunuzla anlaşıp parselleri birleştirmek ile bölge ölçeğinde 18. madde uygulaması ayrı işlerdir.
Parselasyonu idare kendisi yaptırabilir. Yönetmelik ayrıca, imar planına uygun olması ve idarenin uygun görmesi şartıyla, düzenleme sahalarının arsa payı bakımından çoğunluğun talebiyle de belirlenebileceğini söyler; bu durumda masrafları talep eden malikler karşılar. İmar planlarının kesinleşmesinden sonra beş yıl içinde parselasyon planı yapılıp onaylanması Yönetmelik’te “esastır” diye geçer. Kanun, parselasyon planı yapılmaması yüzünden doğacak kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeleri ve valilikleri sorumlu tutar.
Kanun’un 19. maddesi, bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesis yapılması gereken durumlarda (kooperatif evleri, siteler, toplu konut) imar parselasyon planının ifraza gerek kalmadan buna uygun düzenlenebileceğini söyler. Talep hâlinde burada Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Site ya da kooperatif projelerinde parselasyon planının bu şekilde kurgulanması, sonraki ruhsat ve tapu işlemlerini doğrudan etkiler.
11 Eylül 2025 tarihli Resmî Gazete’deki değişiklikle Yönetmelik’e “imar hakkı aktarımı” bölümü eklendi, askı ve itiraz süreci PARSİD üzerinden yürüyen otuz günlük sisteme geçti. Yeni uygulamalarda bu hükümlerin dikkate alındığı güncel metin esas alınmalıdır.
İmar planı, mevcut parsel durumu ve yapılaşma incelenir; düzenleme sınırı Yönetmelik’teki esaslara göre geçirilir.
Kadastro müdürlüğünden onaylı mülkiyet raporu, tapu kayıtları ve imar planı alınır; parsel ve koordinat bilgileri eşleştirilir.
Gerekli yerlerde ölçü yapılır, parsel sınırları ve mevcut yapılar haritaya işlenir.
Düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır, yeni imar parselleri hak sahiplerine hisselerine göre dağıtılır, dağıtım cetveli düzenlenir.
Açıklama raporu, krokiler, cetveller ve parselasyon paftası dosya hâline getirilip idareye sunulur.
Encümen onayından sonra plan otuz gün askıda kalır; itirazlar PARSİD üzerinden alınır ve idarece değerlendirilir.
Kesinleşen plan kadastro müdürlüğünde kontrol edilir, parsel köşeleri araziye aplike edilir ve tapu müdürlüğüne tescil için gönderilir.
Son güncelleme: 05 Ekim 2026
İmar planı yapılmış ama parselleri plana uymayan bir bölgede, parselleri ve yolları birlikte yeniden düzenlemeye 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi dayanır. Uygulamaya “18. madde uygulaması” ya da “parselasyon” denir. Kanun, belediyelere (belediye ve mücavir alan dışında valiliğe) binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmadan birleştirme, yeniden imar parsellerine ayırma, hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil ettirme yetkisi verir. Uygulamayı yapan idare ya da malikler adına yetkilendirilen harita mühendisi, düzenlenen bölgenin ölçü ve hesaplarını hazırlar.
Gebze sınırları içindeki uygulamalarda parselasyon planı, ilçe belediyesinin imar birimince hazırlanır ve onaya çıkar; büyükşehir onayı yukarıda anlatıldığı gibi ayrıca gerekir. Bölgenizde hangi alanın düzenleme sahası olduğunu ve hangi aşamada olduğunu ilçe belediyesinin imar ve şehircilik müdürlüğünden sorabilirsiniz.