Tapuda devir yapılacağı gün çıkan toplam tutar çoğu zaman beklenenden farklı olur. Sebep genellikle şu: tapu harcı ile döner sermaye bedeli iki ayrı hesaptır ve birbirinden bağımsız çalışır. Bu rehber, ikisinin nasıl hesaplandığını örneklerle anlatıyor. Rakamlar 2026 içindir; yıl değiştikçe tarifeler de değişir.
1. Tapu harcı: satış bedeline bağlı
Tapu harcı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifeye göre alınır. Satış işleminde harç, tapuda beyan edilen bedel üzerinden alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam binde 40'tır. Konut, işyeri, arsa ya da tarla ayrımı yapılmaz.
Örnek: beyan edilen bedel 3.000.000 TL olsun.
- Alıcının harcı: 3.000.000 x 0,02 = 60.000 TL
- Satıcının harcı: 3.000.000 x 0,02 = 60.000 TL
- Toplam harç: 120.000 TL
Tarafların aralarında anlaşarak tutarın tamamını tek tarafa yüklemesi mümkündür. Harç tutarı değişmez, yalnız kimin ödeyeceği değişir.
2. Beyan edilen bedelin alt sınırı
Harç, beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ama bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Beyan bu değerin altında kalırsa harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır ve fark vergi inceleme sürecine girebilir. Bu yüzden düşük bedel göstermek tasarruf değil, risktir. Emlak vergisi değerini belediyeden öğrenebilirsiniz.
3. Döner sermaye bedeli: gösterge ve katsayı
Döner sermaye bedeli harç değildir. Devlet bütçesine değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi'ne ödenir ve tapu hizmetinin karşılığıdır. TKGM her yıl bir tarife cetveli yayımlar. 2026 cetveli 1 Ocak 2026'dan itibaren yürürlüktedir.
Tapu işlemleri için hesap iki büyüklüğe dayanır: gösterge ve ilave gösterge. 2026'da gösterge 2.227 TL, ilave gösterge 307 TL'dir. İşlem ücreti, göstergenin tapu müdürlüğünün katsayısıyla çarpılmasıyla bulunur. Tarife fiyatlarına KDV dahildir. Katsayı ilçeden ilçeye değiştiği için herkes için tek bir tutar yoktur.
Örnek (varsayımsal): katsayı 2 olsaydı, 2.227 x 2 = 4.454 TL çıkardı. Gerçek tutarı tapu müdürlüğü işlem sırasında bildirir. Tarifede ilave işlem ücreti kalemi de bulunur; bunun hangi durumlarda eklendiği tarife cetvelinde yazılıdır. İlave ücretin işleminize uygulanıp uygulanmadığını tapu müdürlüğünden teyit edin.
4. Toplam maliyet
Yukarıdaki iki hesabın toplamı devir sırasında tapu müdürlüğüne yatan kalemleri verir:
- Alıcının tapu harcı (binde 20)
- Satıcının tapu harcı (binde 20)
- Döner sermaye bedeli (gösterge x katsayı, KDV dahil)
Konut niteliğindeki taşınmazlarda devir için geçerli bir DASK poliçesi de aranır. Bu bir tapu ücreti değildir, ama devrin yapılabilmesi için önceden hazır olmalı.
Sık yapılan hatalar
- Yalnızca yüzde 2'yi hesaba katmak. Satıcının payı ayrıdır; sözleşmede kimin ödeyeceği yazmıyorsa tartışma çıkar.
- Döner sermayeyi sabit sanmak. Gösterge ve katsayıya bağlıdır; internetteki tek rakamlar çoğu zaman bir ilin ya da geçen yılın değeridir.
- Eski yılın rakamlarıyla hesap yapmak. Hem maktu harçlar hem döner sermaye tarifesi her yılbaşında güncellenir.
- Taşınmazın fiili durumunu kontrol etmemek. Parselin sınırları belirsizse ya da kullanımı tapuyla uyuşmuyorsa devirden önce aplikasyon yaptırmak, sonradan doğacak anlaşmazlığın önüne geçer.
Satış öncesi ve sonrası işlemler
Harç ve döner sermaye hesabı, parselin ifrazı, tevhidi ya da yola terki gibi işlemlerde aynı değildir. Bu işlemlerin tarife kalemleri ayrıdır; ifraz ve tevhid için tarife cetveline ve kadastro müdürlüğüne bakın. Satış bedelinin ödenme şekli için ise Güvenli Ödeme Sistemi'ne ilişkin güncel tarihleri Ticaret Bakanlığı'nın duyurularından kontrol edin.
Güncel katsayı ve tutarlar için TKGM'nin tarife cetveline, randevu sırasında tapu müdürlüğünün bildirdiği tutara ve 181 Alo çağrı merkezine başvurabilirsiniz.
Kaynaklar
- 492 sayılı Harçlar Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 2026 Yılı Döner Sermaye Ücretlerine İlişkin Tarife Cetveli (duyuru, 31/12/2025) — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Harçlar Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 98) - 2026 yılı maktu harçlar — Alomaliye (Resmî Gazete metni)
- 2026 Tapu Harcı Hesaplama Aracı — Türkiye Sigorta