Gebze, Marmara'daki eski ve yoğun yapı stokuyla kentsel dönüşüm tartışmasının tam içinde. Konu her bina için aynı yoldan ilerlemiyor: bazı yapılar tek tek riskli yapı tespitine giriyor, bazı bölgeler riskli alan ya da rezerv yapı alanı ilan ediliyor. Aşağıda 6306 sayılı Kanun'un güncel metnindeki süreç adımları var. Gebze'ye ait resmî bir riskli yapı sayısı kullanmadık; doğrulayabildiğimiz bir rakam bulamadık.
Tespit nasıl yapılıyor?
Kanun'un 3. maddesine göre riskli yapı tespiti, masrafı maliklere ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır; sonuç Başkanlığa ya da yetkili idareye bildirilir. İdare isterse tespiti kendisi de yapabilir veya maliklerden süre vererek isteyebilir. Süre içinde yaptırılmazsa tespiti idare yapar ya da yaptırır.
Tespite karşı malikler on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık ya da Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetçe karara bağlanır. Riskli yapı kararı, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir; bilgilendirme yapıya asılan tutanakla, e-Devlet üzerinden ve muhtarlıkta on beş gün süreyle yapılan ilanla yürür.
2023 değişikliği: karar çoğunluğu
7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun, uygulama işlemlerinde aranan "en az üçte iki" çoğunluğunu hisseleri oranında "salt çoğunluğa" indirdi. Yani riskli yapının hisselerinin yarısından fazlasına sahip malikler dönüşüm kararı alabilir. Kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklif, katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Bildirimden sonra on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, bu maliklerin arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı da aynı bildirimde yer alır.
Pratik sonuç şu: bildirimi tebliğ edilen malik, on beş günlük süreyi kaçırırsa payı Kanun kapsamında satışa çıkabilir. Katılmayan maliklerin hakları ve itiraz yolları için ayrıca hukuki destek almak gerekir; bu yazı yalnızca metnin ne dediğini özetliyor.
Resen uygulama
6/A maddesi, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda, ayrıca kendiliğinden çöken ya da zemin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi nedenlerle ağır hasar gören veya görme riski taşıyan yapıların bulunduğu yerlerde dönüşümün maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmadan Başkanlıkça yapılabilmesine izin veriyor.
Kocaeli'de işleyiş
Kocaeli Büyükşehir Belediyesi'nin Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı sayfasında alan bazlı ve bina bazlı projeler, riskli yapı tespiti için yetki verilen kurumların listesi ve bilgi bankası yer alıyor. Sayfada projeler; İzmit'teki Cedit riskli alanı, Körfez'deki Barbaros Mahallesi riskli alanı ve bina bazlı talep toplama gibi başlıklarla ve her biri için bir "süreç" aşamasıyla gösteriliyordu. Bu listede Gebze'ye ait bir proje görmedik; Gebze'deki bir binanın durumu için ilçedeki yetkili belediye birimine ya da Kentsel Dönüşüm Dairesi'ne başvurmak gerekiyor.
Faiz desteği ve kira yardımı gibi destekler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın sitesinde ayrı başlıklarla duruyor. Tutar ve koşullar sık değiştiği için burada rakam vermiyoruz.
Harita ve tapu tarafında dikkat edilecekler
Bina yıkılıp taşınmaz arsa hâline geldiğinde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmadan terkin edilir ve paylar maliklere payları oranında tescil edilir. Tapudaki hak ve şerhler hisseler üzerinde devam eder; Kanun, bu şerhlerin tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk gibi işlemlerin yapılmasına engel olmadığını ve bu işlemlerde malikler ile ilgililerin muvafakatinin aranmadığını açıkça yazıyor.
Yeni yapının oturacağı alan hesabı parselin yüzölçümüne dayanıyor. Tapudaki yüzölçümü ile arazideki ölçü uyuşmuyorsa bu fark hesaplara geçer; dönüşüm kararından önce parsel sınırını aplikasyonla kontrol ettirmek, sonradan çıkacak tartışmayı küçültür.
Ne yapmalı?
- Binanın tapu kaydında riskli yapı beyanı olup olmadığını tapu kayıt örneğinden kontrol edin.
- Tespit için yalnızca Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlara başvurun; Kocaeli Büyükşehir'in dönüşüm sayfasında yetki verilen kuruluşların listesi var.
- Tebligatı aldığınızda on beş günlük itiraz süresini takvime yazın.
- Kat karşılığı sözleşme imzalamadan önce hisse ve arsa payı oranlarını resmî kayıtla doğrulayın.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (güncel metin) — Mevzuat Bilgi Sistemi
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- Kentsel Dönüşüm Kocaeli — Kocaeli Büyükşehir Belediyesi