Tarlanın hisse hisse satılması (halk arasında "hobi bahçesi" denen yapılanma) uzun süredir şikâyet konusuydu: alıcı "tapusunda payı var" diye arazi alıyor, ama arazinin hangi kısmının kendisine ait olduğu zeminde belli olmuyor, ifraz da yapılamıyor. 20 Haziran 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7584 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun bu alanı bir kez daha sıkılaştırdı. Önce eskiden beri geçerli kurallara, sonra yeniliklere bakalım.
Eskiden beri geçerli kurallar (5403 sayılı Kanun)
5403 sayılı Kanun'un 8. maddesi asgari tarımsal arazi büyüklüğünü; mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımda 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceğini söylüyor. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, pay ve paydaş sayısı artırılamaz (Hazine taşınmazlarının satışı hariç). Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş araziler bölünemez eşya sayılır.
Ayrıca 8/B maddesine göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izniyle yapılır. Yani tarlanın hissesini satmak ya da tarlayı paylara bölmek tapu müdürlüğünde tek başına yapılacak bir işlem değil.
Tescili mümkün olmayan "fiilî hisse" oluşturup arazinin zilyetliğini bir tüzel kişinin faaliyeti kapsamında üyelik ya da ortaklık ilişkisiyle devredenlere ya da buna aracılık edenlere bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası öngörülüyor; ilgili tüzel kişiye de idari para cezası veriliyor. Bu hüküm 7584'ten önce de vardı.
7584 ile gelenler
- Kooperatifler. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na tabi kooperatifler, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlarda ve bu planlar dışında kalan, 5403 kapsamındaki alanlarda mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemiyor. Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin bu alanlardaki edinimi ise Bakanlığın iznine bağlı.
- İdari para cezası. Arazinin izinsiz kullanılması ya da alınan izne uygun kullanılmamasında, kullanılan veya zarar verilen alanın her metrekaresi için uygulanan ceza on liradan 2.500 liraya çıkarıldı (en az bin lira şartı duruyor).
- Elektrik, su ve doğal gaz. İzin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise ilgili idareler elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği tesis edemiyor. Aykırı davranan idare, kurum ve kuruluşa her abone başına yüz bin lira idari para cezası veriliyor.
İmar planı içindeki hisseli arsa ayrı konu
Tarla ile imar planı içindeki hisseli arsayı karıştırmamak gerekiyor. İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre imar uygulaması yapılan alanlarda, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla hisseli arsa ve araziler hisse sahiplerinin muvafakatiyle ya da fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebiliyor. Aynı maddede, imar planı olmayan yerlerde yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmelerinin yapılamayacağı da yazıyor. Veraset yoluyla intikal, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amaçlı hisselendirmeler ile cebri icra satışları bu yasağın dışında tutulmuş.
Satın almadan önce
- Tapudaki niteliğe bakın: tarla, bağ, zeytinlik mi, imar parseli mi?
- Hisse satıyorsanız satıcının hissesinin zeminde nereye denk geldiğini sorun. Hisse oranı, arazinin belirli bir köşesini garanti etmez.
- Satıcı ya da alıcı bir kooperatifse, kooperatifin o alanda mülkiyet edinebilmesi 7584 ile sınırlandığı için durumu tapu müdürlüğünden ve Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nden teyit ettirin.
- İmar planı içindeki arsada ifraz düşünüyorsanız önce imar durumunu alın; imar uygulaması yapılan alanlarda plan hükmü yoksa yönetmelikteki asgari parsel büyüklüğünün altında parsel oluşturulamaz.
- Satıcının "ifraz sonra yapılır" vaadini yazılı bir güvence olarak kabul etmeyin; ifraz izin ve plan şartına bağlı.
Ayrıntıların bir kısmı yönetmelik ve Bakanlık uygulamasıyla netleşecek. Parselinizde ifraz mümkün mü sorusunun cevabı tapu cinsi, imar durumu ve Tarım ve Orman Bakanlığı kaydına birlikte bakılarak çıkar.
Kaynaklar
- 20 Haziran 2026 tarihli Resmî Gazete (7584 sayılı Kanun) — T.C. Resmî Gazete
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (7584 değişiklikleriyle güncel metin) — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 3194 sayılı İmar Kanunu (madde 18) — Mevzuat Bilgi Sistemi