Arsa alırken fiyat ve konum öne çıkar; ama sorun çoğu zaman satıştan sonra çıkan şeylerden doğar: yapılaşma izni olmadığı anlaşılan bir parsel, tapuda duran bir haciz ya da zeminde tapudakinden küçük çıkan bir alan. Bu liste, satıştan önce yapılacak kontrolleri sırayla veriyor.
1. Parseli tanıyın: ada, parsel, nitelik
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu uygulamasından ada ve parsel numarasıyla parselin konumunu ve temel bilgilerini görebilirsiniz. Satıcı sizin verdiğiniz ada ve parselle uyuşmayan bir konum gösteriyorsa işlemi durdurun.
Niteliğe dikkat edin: tarla, bağ, zeytinlik ya da arsa olması, orada ne yapılabileceğini doğrudan etkiler. Tarım arazilerinde asgari parsel büyüklüğü ve ifraz kısıtları 5403 sayılı Kanun'a bağlıdır; hisseli tarlada hissenizin zeminde nereye denk geldiği bilinmeyebilir.
2. Tapu kaydını okuyun
Tapu kayıt örneğinde malik, hisse oranı ve sayfanın alt bölümlerindeki kayıtlar önemlidir:
- Beyanlar: İmar mevzuatına aykırı yapı bilgisi, riskli yapı kaydı gibi bilgiler burada görünür. İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre aykırı yapı bilgisi tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenir.
- Şerhler: Medeni Kanun'un 1010. maddesine göre çekişmeli haklara ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas ya da konkordato gibi tasarruf yetkisini kısıtlayan haller tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, malikin işlem yapma yetkisini kısıtlar; etkisini satıştan önce tapu müdürlüğünde ya da bir avukatla netleştirin.
- Rehin ve ipotek: Banka ya da başka bir alacaklı lehine ipotek varsa borcun kapatılıp kapatılmayacağı, satış bedelinden nasıl ödeneceği sözleşmede yazılmalı.
- Hisse: Tapu tek maliki göstermiyorsa tüm hissedarların satışa onay verdiğini ve hissenin zeminde hangi alana karşılık geldiğini netleştirin.
3. İmar durumunu alın
Parselde ne yapabileceğinizi ilgili belediyenin düzenlediği imar durum belgesi gösterir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre bu belge, parselin uygulama imar planı, plan notları ve yönetmelikteki kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içerir. Kat adedi, emsal, çekme mesafeleri ve kullanım türü orada yazar. Belgeyi nasıl alacağınızı ayrı bir yazıda anlattık.
Plan değişebilir. İmar Kanunu'nun 8. maddesine göre onaylanan planlar bir ay ilan edilir ve bu süre içinde itiraz edilebilir; yani satış anındaki imar durumu, askıdaki bir plan değişikliğiyle değişebilir. Belediyenin ilan ettiği plan değişikliklerine satıştan önce bakın.
4. Parselin sınırını zeminde doğrulayın
Tapudaki yüzölçümü ile fiilen kullanılan alan aynı olmayabilir. Aplikasyonla parselin köşeleri arazide bulunur; yola cephe, komşu parselle sınır ve mevcut duvar ya da çitlerin parsel içinde mi dışında mı kaldığı görünür hâle gelir. Alacağınız parsel üzerinde bina, direk ya da yol varsa halihazır durumu ölçüyle belgelemek gerekebilir.
5. Üzerinde yapı varsa belgelerini isteyin
Arsada ya da parselde yapı bulunuyorsa yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesini (iskân) isteyin. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılar yıkım ve para cezası riski taşır. 2018 imar barışıyla alınmış Yapı Kayıt Belgesi varsa, madde metnine göre belgenin yapının kullanım amacına yönelik olduğunu unutmayın; belge Hazine arazisi üzerindeki bir yapıya aitse satın alma ve ödeme koşulları ayrıca incelenmeli.
6. Satışı resmî şekilde yapın
Medeni Kanun'un 706. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmelerine bağlı. Aynı Kanun'un 705. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Yani kendi aranızda yazılan bir makbuz ya da senet, tapuya tescil edilmedikçe sizi malik yapmaz. Büyük bir ödeme yapmadan önce işlemin tapu müdürlüğünde yapılacağından emin olun.
Kısa kontrol listesi
- Ada-parsel ve konum, Parsel Sorgu'da doğrulandı mı?
- Tapu kayıt örneğinde beyan, şerh, haciz ve ipotek incelendi mi?
- Hisseli ise tüm hissedarların onayı ve zeminde hisse yeri belli mi?
- İmar durum belgesi alındı mı, askıda plan değişikliği var mı?
- Parselin sınırı aplikasyonla doğrulandı mı?
- Üzerinde yapı varsa ruhsat ve iskân var mı?
- Satış tapuda resmî olarak yapılıyor mu?
Listede bir madde sizi tereddütte bırakıyorsa satın alma kararını o maddeyi netleştirdikten sonra verin. Parselin ölçü tarafında takıldığınız bir nokta olursa büromuza danışabilirsiniz.
Kaynaklar
- Parsel Sorgu — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (madde 705, 706, 1010) — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 3194 sayılı İmar Kanunu (madde 8, 32, geçici 16) — Mevzuat Bilgi Sistemi
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi