İki işlem birbirinin tersi gibi görünür; ama ikisi de tapuda parsel yapısını değiştirir ve ikisinde de imar planı belirleyicidir. Hangisine ihtiyacınız olduğu, parselle ne yapmak istediğinize bağlı.
Tanımlar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre ifraz, bir parselin bölünerek ayrılması işlemidir. Tevhit (tevhid), parsellerin birleştirilme işlemidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2025/4 sayılı Genelgesi de aynı tanımları kullanıyor: ayırma (ifraz) parselin iki ya da daha fazla parçaya bölünmesi, birleştirme (tevhit) bitişik birden çok parselin bir parsel hâline getirilmesidir.
Ne zaman ifraz, ne zaman tevhid?
- İfraz: Büyük bir parseli birkaç ayrı parsele ayırıp ayrı tapu almak, ayrı satmak, ortakları (mirasçı, kardeş) arasında paylaştırmak, bir kısmını yola ya da başka bir kullanıma ayırmak istediğinizde.
- Tevhid: Yan yana iki ya da daha fazla parselde tek bir yapı ya da tek proje yapmak, ortak otopark ve bahçe düzenlemesi kurmak, küçük parselleri yapılaşmaya elverişli büyüklüğe getirmek istediğinizde.
Hangi şartlarda yapılabilir?
İmar Kanunu'nun 15. maddesine göre imar planı bulunan alanlarda öncelikle parselasyon planının yapılması esastır; ifraz ve tevhit işlemleri parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz ya da tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şart. Kamu yatırımları, parselasyon planının uygulanamadığı yerleşik alanlar ve koruma amaçlı imar planı bulunan yerler gibi maddede sayılan istisnalarda bu şartlar aranmıyor.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 7. maddesi bazı durumlarda işlemi engelliyor:
- Plan değişikliği sonucu umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ya da imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz edilemez.
- Bir imar adasında ada bazında etüt yapılıp parsel dağılımının yapı estetiğini ve sokak siluetini bozmadığı gösterilmeden ifraz ve tevhit yapılamaz.
- İmar planıyla mahreç aldığı yol kapanmış ve imar adası ortasında kalmış, yola cephesi olmayan parseller ifraz edilemez.
- Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhidinde, tevhit sonrası parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan değerlerinin toplamını geçemez. Yani tevhit fazladan inşaat hakkı yaratmaz.
Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde idare, maliklere kendi aralarında anlaşmaları için yaptığı tebliğden itibaren üç ay içinde anlaşma sağlanamazsa resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz işlemi yapmaya yetkilidir.
İmar planı dışında
İmar Kanunu'nun 15. maddesine göre imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesine bakmak gerekir: asgari tarımsal arazi büyüklüğü mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili arazilerde 0,5 hektardan, örtü altı tarımda 0,3 hektardan küçük belirlenemez; bu büyüklüklerin altında ifraz ve hisselendirme yapılamaz. Tarım arazilerinde ifraz ayrıca Bakanlığın iznine bağlı.
Kim yapar, nasıl ilerler?
Tescile esas harita ve belgeler yönetmelik ve genelgeye göre hazırlanır; bunları yapma sorumluluğunun dağılımı işlemin türüne göre değişir. 5368 sayılı Kanun, birleştirme (tevhit) işlemlerinin yapım sorumluluğunu lisanslı harita kadastro mühendislik bürolarına veriyor. İfraz işleminde ise imar planına uygunluk belediyenin, tescil ise tapu müdürlüğünün işi. Genel akış şöyle:
- Parselin tapu kaydı ve imar durumu alınır.
- Parselin güncel sınırı ölçülür; ifrazda yeni parsel sınırları, tevhitte birleşen parsellerin sınırı hazırlanır.
- Belediyeden imar planına uygunluk onayı alınır (kimi durumlarda encümen kararı).
- Onaylı belgelerle tapu müdürlüğünde tescil yapılır ve yeni tapular verilir.
Karıştırılan konular
- İfraz hisse satışı demek değildir. Hisse satışında parsel bölünmez; paylı mülkiyet sürer. İfrazda ise her parça ayrı tapu alır.
- Tevhid yalnızca bitişik parsellerde olur. Genelge'nin tanımı bitişik birden çok parselin tek parsel hâline getirilmesidir; aralarında başka bir parsel ya da yol varsa birleştirme yapılamaz.
- İfraz sonrası imar durumu değişebilir. Yeni parselin cephe ve büyüklük koşulları ayrı ayrı sağlanmalı; bir parsel koşulu sağlamıyorsa işlem yapılamaz.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (madde 4 ve 7) — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 3194 sayılı İmar Kanunu (madde 15) — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (madde 8) — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun — Mevzuat Bilgi Sistemi
- Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi 2025/4 — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü