12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. TBMM Genel Kurulu kanunu 16 Temmuz 2026'da kabul etmişti. Paket birçok alanda değişiklik içeriyor; hisseli ve miras kalan taşınmaz sahiplerini ilgilendiren kısmı 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesindeki değişiklik.
Hisseli taşınmaz ve ortaklığın giderilmesi
Hisseli taşınmaz, tapuda birden fazla kişinin payının kayıtlı olduğu taşınmazdır. Miras kalan bir arsa ya da tarla, mirasçılar arasında paylaşılana kadar çoğu zaman bu durumdadır. Medeni Kanun'a göre bir paydaş, diğerleri istemese de ortaklığın giderilmesini isteyebilir; anlaşma olmazsa dava açılır. Mahkeme taşınmaz paylaşıma uygunsa aynen paylaştırır, uygun değilse satışa karar verir. Yeni düzenleme bu ikinci yolun, yani satışın ilk turuyla ilgili.
Ne değişti
Hisseli bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa her biri ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) isteyebilir. Mahkeme taşınmazın satışına karar verirse satış icra dairesi eliyle açık artırmayla yapılır. Kanunun yeni hükmüne göre, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecek. Kanun bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağını belirtiyor.
Düzenlemeden önce
Ayboğa + Partners'ın değerlendirmesine göre önceki uygulamada ortaklığın giderilmesi için satışa çıkarılan miras taşınmazı elektronik satış portalında herkese açık ihaleye çıkıyor ve ilk artırmada muhammen bedelin yüzde 50'sinden teklif verilebiliyordu. Bu durum, aileden kalan ev, arsa ya da tarlaların gerçek değerinin altında üçüncü kişilere geçmesi yönündeki eleştirilerin kaynağıydı. Muhammen kıymet, satışa konu taşınmaz için belirlenen tahmini değerdir; teklifler bu değere göre aranır.
Teklif ve teminat kuralları
- Elektronik satış portalında yalnızca mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada teklif, muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmeli. Haczedilen mallarda bu oran yüzde elli; ortaklığın giderilmesinde ikinci artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazlaysa o aranıyor.
- Ortaklığın satışla giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında verilir.
- Bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.
Hangi satışlara uygulanacak
Kanunun geçici maddesine göre bu değişiklikler, yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bunlarda eski hükümler sürer. İcra ve İflas Kanunu'ndaki bu değişiklik yayım tarihinde, yani 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi. Kanunun Medeni Kanun'un 440. maddesine ilişkin 11. maddesi ise yayımdan üç ay sonra yürürlüğe girecek.
Hisseli taşınmaz sahipleri açısından
Bu düzenleme satışı engellemiyor; satışın ilk turunu aile içine çeviriyor. Bir mirasçı, diğer paydaşların paylarını ilk artırmada almak isterse üçüncü kişilerle yarışmak zorunda kalmayacak. Dava açmadan önce bilmek gereken başka bir seçenek ise taşınmazın aynen paylaşılması. Taşınmaz uygun büyüklükte ve imar durumu bölünmeye elverişliyse paydaşlar anlaşarak ya da mahkeme kararıyla parselin ifrazı yoluna gidebilir. Bu durumda her paydaş kendi payına düşen parselin sahibi olur; ifraz için aplikasyon ve ifraz projesi gerekir. Bölünme mümkün olup olmadığı parselin imar planındaki konumuna ve en küçük parsel büyüklüğüne bağlıdır.
Tarım arazisi ve hisseli tarla söz konusuysa ayrıca Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki bölünme sınırları devreye girer; bu konu için büromuzun gündem yazılarına bakabilirsiniz.
Bu yazı kanun metninin özetidir. Somut bir dosya için avukatınıza ve icra dairesine danışın.
Kaynaklar
- Resmî Gazete, 31 Temmuz 2026, sayı 33326 (7589 sayılı Kanun) — Resmî Gazete
- 12. Yargı Paketi 7589 sayılı Kanun olarak Resmî Gazete'de yayımlandı — Memurlar.net
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 12. Yargı Paketi Miras Kalan Taşınmazlar: İlk Artırma Sadece Mirasçılar Arasında Yapılacak — Ayboğa + Partners