Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın hazırladığı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bakanlığın duyurusuna göre değişiklik asansör zorunluluğu, emsal hesabı, yeniden ruhsatlandırma ve mevcut yapılardaki tadilat uygulamalarını düzenliyor. Önemli kısmı, daha önce genelgelerle yürütülen uygulamaların yönetmelik metnine alınması.
Asansör zorunluluğunda kat sayısı
Asansör zorunluluğu kat sayısına göre belirleniyor. Yeni düzenleme bu sayıya hangi bodrum katların girdiğini açıklığa kavuşturdu. İçinde bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak alan bulunan bodrum katlar kat sayısına dahil. Yalnızca ısı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, jeneratör odası, su deposu ya da iklimlendirme merkezi gibi teknik hacimlerden oluşan bodrum katlar hesaba katılmıyor. Düzenleme öncesinde belirli aşamaya gelmiş projeler önceki hükümlerden yararlanabilecek.
Mevzuata uygun yapılmış, bodrum hariç üç katı geçmeyen ve tek bağımsız bölümlü mevcut müstakil konutlara, belirli teknik şartlar sağlanırsa asansör ya da erişilebilirlik standardına uygun engelli asansörü yapmak kolaylaştırıldı.
Emsal dışı sayılan alanlar
- Bağımsız bölüm oluşturmayan pergola ve süs havuzlarının, yönetmelikte sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan kısmı emsal dışı.
- Giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları emsal hesabının dışında bırakıldı.
- Umumi bina kapsamındaki binalarda ticari amaç taşımayan ve ortak kullanıma açık çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son katın üzerindeki kullanılmayan teras çatılar emsal hesabında ortak alan sayılıyor.
- Süs havuzu ilk kez tanımlandı: görsel ve estetik amaçlı, yüzme amacıyla kullanılmayan, yapıyla bütünlük taşıyan havuz.
Yönetmelik metninde öne çıkan ayrıntılar
Resmî Gazete metninde emsal dışı bırakılan kalemler daha ayrıntılı sayılıyor: bahçe ve istinat duvarları, asma katlı zemin katın içinde asma kat döşemesi hizasındaki boşluk, bir ana kitle üzerinde yükselen blokların arta kalan kısmı (baza) üzerinde yer alan, gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan, çatı ya da çakıl gibi malzemeyle kaplı alanlar. Pergola ve süs havuzları için de bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılanlar söz konusu. Asansör hesabına ilişkin hükümde, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, bağımsız bölüm, ortak alan ya da eklenti bulunan bodrum katların dahil edileceği, yalnızca teknik hacimlerden oluşanların dahil edilmeyeceği yazıyor. TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası'nın özetine göre ayrık ya da blok nizamda KAKS verilip TAKS verilmeyen yapılarda yaklaşma mesafesine ilişkin hüküm de değişti.
TAKS ve KAKS
Uygulama imar planında TAKS değeri belirtilmeyen ayrık ya da blok nizam alanlarda TAKS yüzde 40'ı aşamayacak. KAKS değeri bulunmayan parsellerde ise yapı yaklaşma mesafelerine göre hesaplanan emsal sınırı içinde kalmak koşuluyla TAKS en fazla yüzde 60 olabilecek. Bu iki sınır daha önce genelgeyle uygulanıyordu.
Yeniden ruhsat ve tadilat
Ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılarda güncel mevzuata göre yeniden ruhsat alma zorunluluğu sürüyor. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği gibi konularda güncel hükümler uygulanacak; diğer konularda ilk ruhsat tarihindeki mevzuat esas alınacak. İki yıl içinde başlanmamış yapılarda yeniden ruhsat tamamen yürürlükteki plan ve mevzuata göre düzenlenecek.
3 Temmuz 2017'den önce ruhsat alıp yapı kullanma izni almış binalarda, belirli şartlarla tadilat işlemleri ilk ruhsat tarihindeki yönetmeliğe göre sonuçlandırılabilecek. Yangın, deprem, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel kurallara uyum yine zorunlu.
Parsel sahibi için ne anlama geliyor
Bir arsada ya da mevcut binada ne yapılabileceği sonuçta o parselin imar durumuna bağlı. Emsal dışı sayılan alanlar, brüt inşaat alanı hesabını ve dolayısıyla projeyi değiştirebilir. Kroki, aplikasyon ve emsal hesabına dayanan işlerde eski bir hesabı yenilemeden kullanmak yerine yeni hükümlere göre kontrol etmek gerekir. Yönetmeliğin tam metni ve belediyenin uygulaması için ilgili imar müdürlüğüne başvurun; Gebze için yetkili idare Gebze Belediyesi'dir.
Bu haber, Bakanlığın duyurusu ve Resmî Gazete'de yayımlanan düzenlemenin özetidir; hukuki görüş yerine geçmez.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde Değişiklik Yapıldı (01 Temmuz 2026) — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- Resmî Gazete, 1 Temmuz 2026, sayı 33297 — Resmî Gazete
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik — Türkiye Belediyeler Birliği
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik Yayımlandı — TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası